18.6.2026 Okresný súd v Prešove rozhodol o relatívnej neplatnosti kúpnych zmlúv

Výroky rozhodnutia:

I.Súd u r č u j e , že kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade ako kupujúcim a žalovanou v 2. rade ako predávajúcou dňa 30.03.2022, na základe ktorej bol vklad vlastníckeho práva povolený Okresným úradom Prešov, katastrálnym odborom pod V-2872/2022 dňa 26.04.2022 je neplatná.

II.Súd u r č u j e , že kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade ako kupujúcim a žalovanou v 2. rade ako predávajúcou dňa 20.05.2022, na základe ktorej bol vklad vlastníckeho práva povolený Okresným úradom Prešov, katastrálnym odborom pod V-4718/2022 dňa 07.06.2022 je neplatná .

III.Žalobu žalobcu v 5. rade o nahradenie prejavu vôle zamieta .

IV.Žalobcovia v 1. až 5. rade majú voči žalovaným v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania v časti o určenie neplatnosti kúpnych zmlúv v plnom rozsahu.

V.Žalovaná v 2. rade má voči žalobcovi v 5. rade nárok na náhradu trov konania o nahradenie prejavu vôle v plnom rozsahu.

Kľúčové právne citácie:

75. Samotná spoločná nehnuteľnosť, napriek tomu, že spravidla pozostáva zo stoviek pozemkov, je v zmysle § 8 ods. 1 zákona o pozemkových spoločenstvách jednou nehnuteľnou vecou, čo je v našom právnom poriadku unikátne. Spoluvlastníctvo k spoločnej nehnuteľnosti nemožno zrušiť a vyporiadať podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, keďže základnou charakteristikou spoločnej nehnuteľnosti je jej nezrušiteľnosť. Zákon o pozemkových spoločenstvách, okrem iného, obsahuje osobitnú úpravu týkajúcu sa podmienok nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou a s jej podielmi.

76. Z podstaty spoločnej nehnuteľnosti ako jednej veci vyplýva, že nie je možné, aby spoluvlastník previedol svoj podiel len na niektorých pozemkoch tvoriacich súčasť spoločnej nehnuteľnosti – § 9 ods. 9 zákona č. 97/2013 Z.z. to priamo zakazuje . I v prejednávanom prípade je spoločná nehnuteľnosť tvorená viacerými pozemkami vedenými na viacerých listoch vlastníctva, a tak nie je možné platne uzavrieť zmluvu o prevode vlastníckeho práva, v zmysle ktorej by bol na nadobúdateľa prevedený spoluvlastnícky podiel len na pozemkoch vedených na jednom liste vlastníctva. Takýto právny úkon by bol pre rozpor s § 9 ods. 9 zákona o pozemkových spoločenstvách absolútne neplatný od počiatku. Rovnako ani pri prechode vlastníckeho práva nie je možné, aby prešiel podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. V tejto súvislosti treba dodať, že zákon počíta aj s prípadmi, keď spoluvlastnícke podiely nie sú na jednotlivých listoch vlastníctva, na ktorých je vedená spoločná nehnuteľnosť, rovnaké (§ 9 ods. 5 zákona o pozemkových spoločenstvách), a tak ak niektorý spoluvlastník (člen spoločenstva) nemá žiadny spoluvlastnícky podiel na niektorých pozemkoch tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, nebude v rozpore so zákonom taká zmluva (resp. taký prechod vlastníckeho práva), ak na týchto pozemkoch sa neprevedie žiadny podiel, za predpokladu, že na všetkých ostatných pozemkoch, na ktorých podiel má dotknutý spoluvlastník, tento prevedie (resp. jeho časť). Žiada sa zdôrazniť, že uvedený zákaz v zmysle § 9 ods. 9 zákona o pozemkových spoločenstvách nevylučuje, aby spoluvlastník previedol len časť svojich spoluvlastníckych podielov, ale k všetkým pozemkom tvoriacim spoločnú nehnuteľnosť (za predpokladu, že nedôjde k porušeniu zákazu drobenia v zmysle § 2 ods. 3 zákona o pozemkových spoločenstvách). V súvislosti s prejednávanou vecou je potom potrebné konštatovať, že kúpne zmluvy neboli rozporné s § 9 ods. 9 zákona č. 97/2013 Z.z., pretože nimi boli prevedené spoluvlastnícke podiely (resp. ich časť) k všetkým pozemkom tvoriacim spoločnú nehnuteľnosť a zároveň neboli rozporné s § 2 ods. 3 zák. č. 97/2013 Z.z., pretože rešpektovali zákaz drobenia spoločnej nehnuteľnosti (prevedené boli spoluvlastnícke podiely, ktoré zodpovedali minimálnej výmere 2000 m2).

83. Podľa názoru súdu v prejednávanej veci hoci si žalovaná v 2. rade splnila svoju zákonnú ponukovú povinnosť spočívajúcu v realizácii ponuky na uplatnenie predkupného práva cestou výboru pozemkového spoločenstva, neuplynula dvojmesačná lehota od najbližšieho valného zhromaždenia, na ktorom mohla byť jej ponuka zaradená, a tak sa jej ponuka ani teoreticky nemohla dostať k jednotlivým podielnikom, a tak predajom svojich podielov na spoločnej nehnuteľnosti (teda ich časti) prvou kúpnou zmluvou došlo k porušeniu predkupného práva ostatných podielových spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, a to vrátane žalobcov v 2. a 5. rade, resp. právnych predchodcov žalobcov v 1., 3. a 4. rade (títo v čase uzatvorenia kúpnych zmlúv neboli podielovými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, ale stali sa spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti neskôr). Ak by aj výbor nehodlal zaradiť ponuku žalovanej v 2. rade do programu valného zhromaždenia, ak by žalovaná v 2. rade vyčkala dva mesiace po uskutočnení najbližšieho valného zhromaždenia, na ktorom mohla/mala byť ponuka zaradená do programu – t.j. dvoch mesiacov od valného zhromaždenia, ktoré sa konalo dňa 11.06.2022 a následne až učinila predaj časti svojich podielov v zmysle ponuky, tak by nedošlo k porušeniu predkupného práva ostatných podielových spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti.

85. Každopádne však možno uzavrieť, že porušenie predkupného práva ostatných podielnikov, medzi ktorých patrili tiež žalobcovia v 2. a 5. rade, resp. právny predchodcovia žalobcov v 1., 3. a 4. rade, má za následok neplatnosť kúpnej zmluvy zo dňa 30.03.2022, minimálne relatívnu, ktorej sa dovolalo tak Spoločenstvo urbariát Dulova Ves pozemkové spoločenstvo listom zo dňa 24.04.2023, ako aj samotní žalobcovia podaním žaloby.

Viac informácií: