• Najvyšší súd Slovenskej republiky v právoplatnom rozhodnutí judikoval, že ak podielnik doručí výboru ponuku na odpredaj svojho podielu mimo spoločenstva, lehota na uplatnenie predkupného práva ostatných podielnikov začína plynúť od termínu konania najbližšieho valného zhromaždenia nasledujúceho po doručení tejto ponuky výboru, pokiaľ nie je v stanovách spoločenstva dohodnuté inak. Tento princíp platí bez ohľadu na to, či výbor ponuku na valnom zhromaždení skutočne zverejní a prerokuje.

  • To znamená, že termín konania najbližšieho valného zhromaždenia je z právneho hľadiska momentom, kedy sa ponuka na odpredaj podielu mala dostať do dispozičnej sféry spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, pokiaľ nie je v stanovách spoločenstva dohodnuté inak. Rozhodujúce nie je to, či výbor túto ponuku uvedie v pozvánke na valné zhromaždenie, ani to, či sa ponuka na samotnom zasadnutí reálne prerokuje. Za prípadné porušenie práv podielnikov zodpovedá výbor priamo podielnikom, ktorí ho môžu v tom momente odvolať, ak nadpolovičná vačšina zdieľa takýto spôsob vyvodenia zodpovednosti voči jednotlivým členom výboru.

  • Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR: 6Cdo/101/2023

Kľúčové právne citácie:

14. Zhrnúc vyššie uvedené odvolací súd uviedol, že výbor ako výkonný a štatutárny orgán spoločenstva (§ 16 ods. 1 ZoPS) a zhromaždenie ako najvyšší orgán spoločenstva, zložené zo všetkých členov spoločenstva (§ 14 ods. 1 ZoPS), participuje na prevode podielov spoločnej nehnuteľnosti; vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti má právo sa rozhodnúť, či ponúkne svoj podiel prostredníctvom výboru (§ 9 ods. 8 ZoPS), alebo priamo všetkým ostatným vlastníkom podielov; avšak vlastník podielu musí vziať do úvahy všetky špecifiká a osobitný postup, spojený s takýmto prevodom spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu, keďže prevod je vždy spojený s povinnosťou ponuky všetkým ostatným vlastníkom podielov (či už priamo alebo prostredníctvom výboru). Ak sa vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti rozhodne previesť spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu formou ponuky prostredníctvom výboru, prenáša tým povinnosť ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom podielov na výbor, a sám nemusí ponukovú povinnosť voči všetkým ostatným vlastníkom podielu realizovať.

66. Pre prípad prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu ustanovil zákonodarca v § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. pre vlastníka podielu, ktorý mieni previesť svoj podiel, povinnosť najprv ponúknuť tento podiel ostatným vlastníkom podielov na dotknutej spoločnej nehnuteľnosti s tým, že ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov na dotknutej spoločnej nehnuteľnosti alebo v ich mene spoločenstvo, môže ho vlastník podielu na dotknutej spoločnej nehnuteľnosti previesť na tretiu osobu. Právna norma obsiahnutá v § 9 ods. 8 zákona č. 97/2013 Z. z. sa javí podľa dovolacieho súdu pomerne problematická. Vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ktorý mieni previesť svoj podiel, môže splniť svoju ponukovú povinnosť rôznymi spôsobmi, a to aj prostredníctvom výboru spoločenstva - ponuka sa môže, ale nemusí urobiť prostredníctvom výboru. Spôsob, akým sa má predmetná ponuka zrealizovať, môže byť podrobnejšie upravený interným predpisom spoločenstva, napr. stanovami pozemkového spoločenstva, pričom je na členoch pozemkového spoločenstva, ako si túto problematiku upravia. Odpoveďou dovolacieho súdu na položenú Otázku č. 1 je, že splnenie povinnosti vopred ponúknuť prevádzaný spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom v pozemkovom spoločenstve podľa zákona č. 97/2013 Z. z. je zo strany predkupným právom povinného spoluvlastníka splnená aj tým, že preukázateľne doručí ponuku výboru pozemkového spoločenstva (ďalej aj „Výbor“). Znamená to, že žalovaný 2/ splnil svoju zákonnú povinnosť pretože svoj zámer preukázateľne oznámil Výboru spoločenstva. Skutočnosť, či Výbor spoločenstva uvedie alebo neuvedie v programe najbližšieho zasadnutia zhromaždenia, zámer spoluvlastníka predať svoj podiel nemôže ísť na ťarchu predkupným právom povinného spoluvlastníka. Výbor spoločenstva má totiž takúto povinnosť uviesť v programe zasadnutia zhromaždenia, ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti ponúka svoj podiel prostredníctvom výboru, priamo zo zákona a prípadným pochybením sa zodpovedá spoločenstvu a jeho jednotlivým členom. Na tomto mieste dovolací súd konštatuje, že práve žalobcovia 2/ - 5/ boli v rozhodnom čase aj členovia Výboru žalobcu 1/, teda boli priamo zapojení do predmetného konania a zvoleného postupu Výboru spoločenstva, čo vyplýva z verejne dostupného Registra pozemkových spoločenstiev.

67. Podľa dovolacieho súdu Výbor v takomto prípade ponukovú povinnosť realizuje tak, že najmenej raz za rok musí zvolať zasadnutie zhromaždenia (§ 14 ods. 2 zákona č. 97/2013 Z. z), kedy ponuku prevodu spoluvlastníckeho podielu musí uviesť v programe zasadnutia zhromaždenia. Zhromaždenie je možné zvolať aj častejšie. Zo strany vlastníka podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ktorý má záujem previesť spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu ponuková povinnosť je splnená tým, že podiel ponúkne prostredníctvom výboru, aj keď sa v tomto prípade ponuka ešte nedostala do dispozičnej sféry všetkých ostatných vlastníkov podielov (spoluvlastníkov) na spoločnej nehnuteľnosti; ponuková povinnosť vo vzťahu ku všetkým ostatným vlastníkom podielov je už v zmysle zákona prenechaná kompetencii Výboru spoločenstva. Bude nesporne splnená dátumom konania najbližšieho zasadnutia zhromaždenia, keďže až zasadnutím zhromaždenia sa všetci ostatní vlastníci podielov na spoločnej nehnuteľnosti majú možnosť dozvedieť o ponuke prevodu spoluvlastníckeho podielu. Záver odvolacieho súdu, že až dňom konania zasadnutia zhromaždenia začína plynúť dvojmesačná doba v zmysle § 605 Občianskeho zákonníka, v rámci ktorej ostatní vlastníci podielov majú možnosť akceptovať ponuku a vyplatiť nehnuteľnosť je tak pre tento prípad udržateľný v zmysle zákona. Predkupné právo zanikne, ak táto dvojmesačná doba uplynie márne, teda ak do dvoch mesiacov od zasadnutia zhromaždenia nedôjde k akceptovaniu ponuky na prevod spoluvlastníckeho podielu a k vyplateniu prevádzanej nehnuteľnosti. Rovnako je možné, aby priamo Výbor zabezpečil odkúpenie ponúknutého spoluvlastníckeho podielu, ak bude mať spoločenstvo podrobnejšie upravený mechanizmus a postup v internom predpise.

Viac informácií: